北京高房租背后的神奇经济学

　　在网上看到一条新闻，说北京8月出租房屋的平均租金3250元，较去年同期上涨11%。下面的网友评论自然是各种调侃，各种咒骂，各种伤不起。确实伤不起，在北京租房住的大多都是毕业没几年的小青年。这帮人的工资，四五千元一月者为多，怎么租得起3000多元的房？既然要租房的人租不起，而房租又不像房价，还带游资炒作的，那么，是谁在支撑北京的高房租？

　　几个月来，北京的高房租成了一个困扰我的经济学之谜，因为目前所有关于供需关系的解释，似乎都立不住脚。首先，所谓调控以后买房的人不买了，由买转租推高房租的说法，是应该存疑的。因为与此同时，卖房的人也卖不出去了，许多房源由卖转租，供给也在增加。哪方面增加的多，数据说了算：8月“北京租房市场房源增速超过客源增速15%”。换句话说，供给比需求增加快，租房价格应该下跌。

　　其次，说地产中介炒高房租，其作用也有限。一些地产中介所谓“代理房源”，从房东手里租房，再转租给租户，确实增加了交易成本。可是这笔生意要做成，也是要以租户租得起为前提的。租户付不出这么高的租金，除非中介垫资，房租断然不会如此快速上涨。因此，不管中介如何揩油，既然房租涨上来了，必然是有人租得起（即便是合租）。

　　我一直没想明白这个问题。直到最近我租房时，才发现了一个不同寻常的现象，突然若有所悟。

　　8月底，我想在北三环附近租一套两居室，租价之高，让我不得不反复思量和比对，可当我惆怅抱怨时，却发现那些房子居然哗哗地就租出去了。谁这么爽快？

　　第一种是合租的年轻人。但这是租不起的自然选择，其结果应该是压缩需求，最终拉低房租。

　　关键在于第二种人。为了孩子读书或者自己上班方便的租客。他们不是因为没房住而租房，而是因为北京太大，或者太堵，或者教育资源分布太不平衡，而决定把原有住房出租，到工作单位、学校附近就近租房住。我没有具体的统计数据，但据目测观察，这种租客起码占到租赁成交总量的30%以上。

　　于是，一个神奇的经济学现象诞生了。这些“换房住”的租客，本身并不改变供需关系，因为他们租赁一套住房的同时（增加一份需求），会出租一套住房（增加一份供给）。但是他们有个特点，就是不太在乎价格。租金上涨，出租的那套房租也会上涨，只要收入能把支出补回来，也就无所谓了。

　　看到其在经济学上的奇异之处了吗？一般来说，房租价格不同于房屋价格，是很难投机、操纵和资本市场化的。但是在北京，家住东边的一个A先生把房出租，到西边租套房陪孩子上学；西边的B先生把房租给A先生，然后到东边租了A先生的房，方便上班。于是，这两套房的租金，就出现了股价操纵中常见的“对倒”现象！可以从2000元涨到4000元，再涨到8000元，对两边来说都没有关系！

　　于是，在北京，再贵的房子都有人租，因为租赁市场居然产生了资本市场的经济现象。不过，跟资本市场的区别在于，上面两位先生都不是“庄家”，他们在租金上涨中也没有得到任何好处。从某种程度上说，他们也是“城市病”的受害者。更惨的，是那些被高房租步步逼进卫生间的“蜗居者”。当然，也有获利者。他们出于利益需求，继续在制造舆论、推高房租，他们才是真正的“庄家”。