卖地遇冷，广州当反思“造城方略”

　　被寄予厚望的今年广州最大规模卖地，结果出人意料，却在情理之中。

　　出人意料的是，尽管广州市土地交易中心相关负责人事先曾透露，当天拍卖的所有地块都已有人报价，也就是说广州南站的首次卖地不会出现流拍；但又罕有地在卖地前3小时突然发布公告，取消原计划出让的12宗广州南站地块。而剩余的3宗广州南站地块，也仅以底价成交。

　　在情理之中的是，在“史上最严厉”的房地产调控下，全国大中城市的房价正由涨转稳，甚至部分城市出现房价下行，在银根收紧的信贷环境下，传统房地产热销的“金九银十”以惨淡收场，甚至有部分开发商资金链出现断裂危机；“逆市”而行大规模推地，最终“遇冷”也属合情合理。

　　早在今年6月，广州市举行大型土地推介会时就重点推介广州南站的“靓地”：未来广州的九大重点功能区之一，汇集5条高铁、3条城际、4条城市轨道交通，是全国乃至亚洲最大的客流集散地。商业前景如此看好，市场反应却如此冷淡，从技术层面上分析，可能是卖地起始价订得过高，可能是推地过于集中，可能是开发商对楼市前景过于悲观；然而，从宏观经济环境和城市发展策略来看，广州南站卖地遇冷，应当成为反思“造城方略”的一次契机。

　　在以“土地财政”为核心的财政激励机制下，全国各地城市先后以土地批租推动城市开发，征地、整地、卖地，再征地、再整地、再卖地的循环已成为大部分城市改善基础设施和投资环境的必由之路，土地出让收益已成为大部分城市创造“一夜之城”的强大动力。广州也概莫能外，从五羊新城、天河商圈，到珠江新城、亚运城，无不以“土地财政”所产生的现金流“滚动发展”起来。

　　然而，这种快速“造城”的模式，诸多弊端也日益显现。比如，规划中过于倾向土地收益，造成交通网络等公共设施先天不足；“摊大饼”式的城市扩张造成“中央商务区”与“中央睡觉区”分割的城市功能错乱；部分城市为追求土地收益的最大化而强拆征地引发民怨，等等。更重要的是，“造城方略”极大地依赖于宽松的货币环境，银根越松，开发商取得资金越容易，房地产投机越炽热，“造城”的速度就越快越猛。

　　问题在于：银根不可能无休止地宽松，流动性不可能无止境地泛滥，资产泡沫也不可能无穷尽地膨胀；即便没有央行的货币紧缩，市场终有一日也会让“游戏结束”。因此，在房地产市场遇冷的当下，是到反思“造城方略”的时候了。

　　广州南站卖地遇冷，可以降低起始价、调整推地节奏、修改完善规划等后再度公开拍卖，也可以“封存”土地等待房地产市场出现转机；但这种被动应对未必是上策。尽管一个城市的财政受制于全国的财政体制，但正如去年广州市财政局局长所说：“广州的土地出让金比起同类型的城市来说还是比较少，不算多”；“包袱”相对较轻正是争取改革“土地财政”的优势所在———与其延续“造城方略”，不如争取地方财政的改革权！